Порядок расходования средств Фонда

1. Получателями средств Фонда, направляемых на предоставление финансовой поддержки, являются субъекты Российской Федерации или в случае, предусмотренном частью 3 настоящей статьи, муниципальные образования. Указанные средства поступают в бюджеты субъектов Российской Федерации или в случае, предусмотренном частью 3 настоящей статьи, в местные бюджеты.
2. Средства бюджета субъекта Российской Федерации, полученные за счет средств Фонда и предусмотренные в бюджете субъекта Российской Федерации на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов, переселения граждан из аварийного жилищного фонда, распределяются субъектом Российской Федерации между муниципальными образованиями, претендующими в соответствии с заявкой субъекта Российской Федерации на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда и выполнившими предусмотренные статьей 14 настоящего Федерального закона условия предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда.
3. Субъектом Российской Федерации может быть принято решение об определении муниципальных образований, указанных в части 2 настоящей статьи, получателями средств Фонда. В этом случае субъект Российской Федерации представляет в Фонд перечень муниципальных образований - получателей средств Фонда с указанием объема средств для каждого муниципального образования в целях перечисления указанных средств в соответствующие местные бюджеты.
4. Орган местного самоуправления в течение четырнадцати дней со дня получения средств бюджета субъекта Российской Федерации, полученных за счет средств Фонда и предусмотренных в бюджете субъекта Российской Федерации на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов, принимает решение о распределении полученных средств и предусмотренных в местном бюджете средств на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов между многоквартирными домами, которые включены в региональную адресную программу по проведению капитального ремонта многоквартирных домов и управление которыми осуществляется товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами, управляющими организациями, выбранными собственниками помещений в многоквартирных домах.
5. В течение семи дней со дня принятия решения, указанного в части 4 настоящей статьи, орган местного самоуправления обязан уведомить товарищества собственников жилья, жилищные, жилищно-строительные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, выбранные собственниками помещений в многоквартирных домах управляющие организации, которые осуществляют управление многоквартирными домами, в отношении которых принято такое решение, о принятии такого решения с указанием объема средств, предусмотренных на проведение капитального ремонта конкретного многоквартирного дома.
6. В течение тридцати дней со дня получения уведомления, предусмотренного частью 5 настоящей статьи, товарищество собственников жилья, жилищный, жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме управляющая организация, которые осуществляют управление многоквартирным домом, в отношении которого принято решение, указанное в части 4 настоящей статьи, открывают отдельные банковские счета и направляют в орган местного самоуправления:
1) уведомления об открытии таких счетов с указанием их реквизитов;
2) решение общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо собственников помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляется выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организацией, о долевом финансировании капитального ремонта многоквартирного дома за счет средств товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо собственников помещений в многоквартирном доме в размере не менее чем пять процентов общего объема средств, предоставляемых на проведение капитального ремонта многоквартирного дома в соответствии с настоящим Федеральным законом;
3) утвержденную общим собранием членов товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо собственников помещений в многоквартирном доме смету расходов на капитальный ремонт такого многоквартирного дома с учетом требований, установленных частью 5 статьи 15 настоящего Федерального закона.
7. Орган местного самоуправления в течение пяти рабочих дней со дня поступления документов, указанных в части 6 настоящей статьи, перечисляет средства, предусмотренные на проведение капитального ремонта многоквартирного дома в соответствии с настоящим Федеральным законом, на банковские счета, указанные в части 6 настоящей статьи.
8. Порядок привлечения товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организацией подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома с использованием средств, предоставляемых в соответствии с настоящим Федеральным законом, может устанавливаться субъектом Российской Федерации. Порядок выплаты товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо собственниками помещений в многоквартирном доме средств на долевое финансирование капитального ремонта многоквартирного дома, в том числе порядок, предусматривающий возможность предоставления рассрочки выплаты таких средств, определяется органом местного самоуправления.
9. Оплата работ по капитальному ремонту многоквартирного дома за счет размещенных на банковских счетах и указанных в части 7 настоящей статьи средств производится с учетом требований, установленных частью 5 статьи 15 настоящего Федерального закона, на основании актов приемки работ по капитальному ремонту многоквартирного дома, согласованных с органом местного самоуправления и подписанных лицами, которые уполномочены действовать от имени товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организации, за исключением случая, установленного частью 11 настоящей статьи.
10. Отказ органа местного самоуправления в согласовании акта приемки работ по капитальному ремонту многоквартирного дома допускается только в случаях нарушения требований, установленных частью 5 статьи 15 настоящего Федерального закона, а также в случае превышения сметы расходов на капитальный ремонт такого многоквартирного дома, утвержденной в соответствии с пунктом 3 части 6 настоящей статьи.
11. Размещенные на банковских счетах и указанные в части 7 настоящей статьи средства могут использоваться на выплату аванса на проведение работ по капитальному ремонту многоквартирного дома в размере не более тридцати процентов указанных средств с учетом требований, установленных частью 5 статьи 15 настоящего Федерального закона.
12. Товарищества собственников жилья, жилищные, жилищно-строительные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы либо выбранные собственниками помещений в многоквартирных домах управляющие организации не вправе пользоваться и распоряжаться средствами, перечисленными на банковские счета на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, за исключением случаев, предусмотренных частями 9 и 11 настоящей статьи.
13. Средства местного бюджета, полученные за счет средств Фонда, средств бюджета субъекта Российской Федерации и предусмотренные в местном бюджете на долевое финансирование переселения граждан из аварийного жилищного фонда, используются органом местного самоуправления на переселение граждан из аварийного жилищного фонда в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Комментарий к статье

1. Получателями средств Фонда, направляемых на предоставление финансовой поддержки, являются субъекты РФ или в случае, предусмотренном ч. 3 настоящей статьи, муниципальные образования. Указанные средства поступают в бюджеты субъектов РФ или в случае, предусмотренном ч. 3 настоящей статьи, в местные бюджеты.
Чтобы стать получателями средств Фонда субъектам РФ нужно предоставить в Фонд заявку и необходимые документы (см. комментарий к ст. 19). На основании информации, предоставленной регионами Российской Федерации, Фонд содействия реформированию ЖКХ предоставляет свои средства в том объеме, который утверждается Фондом на основании информации субъекта Федерации о состоянии жилищно-коммунальной сферы в регионе.
Информация для предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства должна содержать следующие показатели:
1. Количество муниципальных образований в субъекте РФ, представляющих документы для получения средств Фонда (наименование):
- муниципальное образование А.
- муниципальное образование Б.
- и т.д.
2. Количество проживающих граждан:
- в субъекте РФ.
- в муниципальном образовании А.
- в муниципальном образовании Б.
3. Количество коммерческих организаций коммунального комплекса с долей участия в уставном капитале субъектов РФ и муниципальных образований не более 25%, осуществляющих свою деятельность на праве частной собственности, по договору аренды или концессионному соглашению:
- в субъекте РФ.
- в муниципальном образовании А.
- в муниципальном образовании Б.
4. Количество организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах с долей участия в уставном капитале субъектов РФ и муниципальных образований не более 25%:
- в субъекте РФ.
- в муниципальном образовании А.
- в муниципальном образовании Б.
5. Количество многоквартирных домов, в которых созданы ТСЖ:
- в субъекте РФ.
- в муниципальном образовании А.
- в муниципальном образовании Б.
6. Выделение средств бюджетов на долевое финансирование региональных адресных программ по проведению капитального ремонта:
- в субъекте РФ.
- в муниципальном образовании А.
- в муниципальном образовании Б.
7. Выделение средств бюджетов на долевое финансирование региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда:
- в субъекте РФ.
- в муниципальном образовании А.
- в муниципальном образовании Б.
8. Выделение средств бюджетов на формирование благоприятных условий для образования и деятельности ТСЖ:
- в субъекте РФ.
- в муниципальном образовании А.
- в муниципальном образовании Б.
9. Наличие нормативно-правовых актов, предусматривающих формирование благоприятных условий для образования и деятельности ТСЖ (их реквизиты):
- в субъекте РФ.
- в муниципальном образовании А.
- в муниципальном образовании Б.
10. Наличие утвержденных графиков проведения до 1 января 2011 года работ по формированию и проведению государственного кадастрового учета земельных участков:
- в муниципальном образовании А.
- в муниципальном образовании Б.
Наличие нормативно-правовых актов субъекта РФ, предусматривающих предоставление не позднее 01.01.2010 гражданам субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в денежной форме (их реквизиты).
11. Наличие нормативно-правовых актов субъекта РФ, предусматривающих не позднее 01.01.2010 предоставление гражданам мер социальной поддержки на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в денежной форме (их реквизиты).
12. Наличие графиков, утвержденных органами местного самоуправления, устанавливающих до 01.01.2011 тарифы для различных групп потребителей коммунальных услуг без учета необходимости покрытия затрат на предоставление коммунальных услуг одной группе потребителей за счет тарифов, установленных для другой группы потребителей, в части тарифов:
- на тепловую энергию.
- на водоснабжение и водоотведение.
13. Наличие нормативно-правовых актов, предусматривающих прекращение до 1 января 2010 года предоставление дотаций ОКК на возмещение убытков от содержания объектов коммунальной инфраструктуры (их реквизиты):
- в субъекте РФ.
- в муниципальном образовании А.
- в муниципальном образовании Б.
14. Наличие утвержденных графиков по установлению не позднее 01.01.2010 тарифов и надбавок, обеспечивающих финансовые потребности организаций коммунального комплекса, необходимые для реализации их производственных и инвестиционных программ:
- в субъекте РФ.
- в муниципалитете А.
- в муниципалитете Б.
15. Наличие утвержденных региональных адресных программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов (их реквизиты).
16. Наличие утвержденных региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда (реквизиты).
2. Средства бюджета субъекта РФ, полученные за счет средств Фонда и предусмотренные в бюджете субъекта РФ на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов, переселения граждан из аварийного жилищного фонда, распределяются субъектом РФ между муниципальными образованиями, претендующими в соответствии с заявкой субъекта РФ на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда и выполнившими предусмотренные статьей 14 настоящего Федерального закона условия предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда.
Средства для проведения капитального ремонта многоквартирных домов и переселения граждан из аварийного жилищного фонда состоят из двух частей: из средств Фонда и из средств бюджета субъекта Федерации. Причем средства субъекта РФ на финансирование капитального ремонта и переселение граждан должны быть предусмотрены в расходной статье соответствующего бюджета. Таким образом, финансирование на указанные цели ложится и на плечи субъекта РФ. В этой связи стоит отметить, что уровень фактической бюджетной обеспеченности субъектов Российской Федерации не равнозначен, многие регионы страны являются дотационными и существуют в основном за счет помощи из федерального бюджета. Тот объем работ, который необходимо выполнить для того, чтобы получить ресурсы на капитальный ремонт, переселение граждан из ветхого жилья, таков, что ставит под сомнение возможность нуждающихся регионов РФ его исполнить в период работы Фонда, т.е. с 1 января 2008 г. до 1 января 2012 г.
Из бюджета субъектов РФ должно финансироваться проведение работ по реализации обязательных условий для предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда, установленных ст. 14 Закона. Всем субъектам РФ независимо от их фактической бюджетной обеспеченности придется осуществить следующие меры, требующие больших финансовых затрат со стороны региона:
- стимулирование создания новых и обеспечение преобразования существующих коммерческих организаций коммунального комплекса, чтобы выполнить возложенные законом обязательства региона по увеличению количества частных организаций (поставщиков электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и др.) с одной стороны, и уменьшению доли участия субъектов РФ или муниципальных образований в уставном капитале существующих организаций коммунального комплекса, с другой стороны;
- выделение средств бюджетов на формирование благоприятных условий для образования и деятельности ТСЖ;
- выделение средств бюджетов на долевое финансирование региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда;
- проведение до 1 января 2011 г. работ по наделению многоквартирных домов землей и проведение государственного кадастрового учета сформированных земельных участков. Это требование, установленное Законом, связано с серьезнейшими финансовыми затратами, ведь мероприятия, связанные с оформлением государственной и муниципальной земли и проведением кадастрового учета, стоят огромных денег и как минимум должны финансироваться за счет средств Фонда;
- подготовка проектно-сметной документации на каждый дом, а также проведение государственной экспертизы таких документов. Эти мероприятия также требуют больших затрат и также должны были бы финансироваться из средств Фонда;
- прекращение дотаций организациям коммунального комплекса в срок не позднее 1 января 2010 г., установление надбавок к тарифам на жилищно-коммунальные услуги для развития коммунальной инфраструктуры, а также прекращение перекрестного субсидирования также является весьма болезненным требованием для муниципальных образований. Все это неизбежно приведет к существенному росту оплаты за жилье и коммунальные услуги и, как следствие, к обострению социально-политической ситуации в муниципальных образованиях.
Эти проблемы, с которыми сталкиваются субъекты РФ и муниципальные образования, были отражены в обращениях к Правительству и депутатам Государственной Думы РФ органов местного самоуправления различных регионов страны, например в обращении от 17 ноября 2007 г. Архангельского городского Совета депутатов к Председателю Правительства Российской Федерации, Председателю Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации, Председателю Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации по вопросу о реализации Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства". Тем не менее поправок или дополнений в Закон принято не было.
Помимо вышеуказанных действий субъекты РФ выделяют собственные бюджетные средства и (или) средства бюджетов муниципальных образований на долевое финансирование региональных адресных программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов и региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Таким образом, на регионах лежит большая финансовая нагрузка, часть которой они будут по возможности перекладывать на муниципальные образования путем установления минимального размера софинансирования за счет средств бюджетов муниципальных образований. Последние, в свою очередь, чтобы получить заветное финансирование Фонда, будут предоставлять средства из бюджета муниципального образования.
Средства бюджетов Фонда и субъекта РФ распределяются субъектом РФ между муниципальными образованиями, указанными в заявке на предоставление финансовой поддержки. Решение о соответствии муниципальных образований требованиям ст. 14 Закона будет приниматься правлением Фонда.
Субъект РФ указывает общую для всех муниципальных образований сумму средств, которую необходимо перечислить получателю средств - субъекту РФ для финансирования капитального ремонта многоквартирных домов и переселения граждан из аварийного жилищного фонда. Финансовые средства Фонда поступают в бюджеты субъектов РФ, а уже субъекты распределяют эти средства между выполнившими требования настоящего Закона муниципальными образованиями согласно утвержденному правлением Фонда перечню.
3. Субъектом РФ может быть принято решение об определении муниципальных образований, указанных в ч. 2 настоящей статьи, получателями средств Фонда. В этом случае субъект РФ представляет в Фонд перечень муниципальных образований - получателей средств Фонда с указанием объема средств для каждого муниципального образования в целях перечисления указанных средств в соответствующие местные бюджеты.
4. Высшим должностным лицом субъекта РФ (президентом республики, губернатором края, области) может быть установлено, что муниципальные образования являются непосредственными получателями средств Фонда. В этом случае финансирование из средств Фонда производится непосредственно в местные бюджеты. Субъект РФ вместе с заявкой на предоставление финансирования предоставляет перечень муниципальных образований, соответствующих требованиям ст. 14 Закона, и указывает объем средств конкретно для каждого муниципального образования.
Здесь рассматривается случай, когда муниципальное образование за счет собственных средств местного бюджета выделяет финансирование для проведения ремонта многоквартирных домов и переселения граждан из аварийного жилья без финансовой поддержки региона. Этот размер средств должен удовлетворять требованию ч. 3 ст. 18 Закона о минимальной доле финансирования местного бюджета. Разумеется, полностью взять на себя финансирование такой глобальной программы, как реформирование жилищно-коммунального комплекса, под силу только самым крупным городам Российской Федерации, как, например, Москва.
В конце ноября 2007 года депутаты Московской городской Думы приняли городскую целевую программу по капитальному ремонту многоквартирных домов на 2008 - 2014 годы.
По этому, весьма больному для России вопросу в Москве сумели принять собственное "важное политическое решение" - город полностью взял на себя расходы по капремонту. На эти цели в течение семи лет будет выделено 490 миллиардов рублей. Это беспрецедентная сумма, которая более чем в два раза превышает резервы Федерального фонда реконструкции жилья. Конечно, такие суммы средств, да еще без помощи региональных бюджетов, способны выделить очень немногие города России.
5. Орган местного самоуправления в течение четырнадцати дней со дня получения средств бюджета субъекта РФ, полученных за счет средств Фонда и предусмотренных в бюджете субъекта РФ на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов, принимает решение о распределении полученных средств и предусмотренных в местном бюджете средств на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов между многоквартирными домами, которые включены в региональную адресную программу по проведению капитального ремонта многоквартирных домов и управление которыми осуществляется товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами, управляющими организациями, выбранными собственниками помещений в многоквартирных домах.
6. Региональная адресная программа по проведению капитального ремонта должна содержать перечень всех многоквартирных домов, нуждающихся в капитальном ремонте.
Региональная адресная программа составляется на основании разработанных и утвержденных главами муниципальных образований муниципальных адресных программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов.
Например, согласно Указу Президента Республики Татарстан от 14 ноября 2007 года N УП-611, в целях реализации Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" главы муниципальных районов и городских округов Республики Татарстан должны обеспечить разработку и утверждение до 1 декабря 2007 года муниципальных адресных программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов и по переселению граждан из аварийного жилищного фонда муниципальных районов и городских округов, по итогам проведенной совместно с муниципальными образованиями работы подготовить и представить Президенту Республики Татарстан на подписание заявку от имени Республики Татарстан на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.
После получения консолидированных средств Фонда и средств бюджета субъекта Российской Федерации орган местного самоуправления (администрация города), согласно утвержденному нормативно-правовому акту субъекта РФ, устанавливающему минимальные размеры софинансирования проведения капитального ремонта многоквартирных домов за счет средств бюджетов муниципальных образований, обязано выделить дополнительные средства на это финансирование. После этого в течение четырнадцати дней орган местного самоуправления принимает решение о распределении всех этих средств на финансирование проведения капитального ремонта между многоквартирными домами, включенными в региональную адресную программу по проведению капитального ремонта многоквартирных домов. Для получения финансирования домами, нуждающимися в капитальном ремонте, необходимо наличие двух условий:
- собственники таких многоквартирных домов должны быть согласны на частичное финансирование работ по капитальному ремонту своего дома. Это означает, что для включения многоквартирных домов в муниципальную, а затем и в региональную адресную программу по проведению капитального ремонта должно состояться общее собрание собственников жилого дома, на котором будет принято решение о частичном финансировании проведения капитального ремонта. Кроме того, должна быть утверждена смета расходов на капитальный ремонт такого многоквартирного дома. В противном случае действительно нуждающийся в финансовой поддержке со стороны государства многоквартирный дом рискует быть "не охваченным" органами местного самоуправления;
- управление многоквартирным домом должно осуществляться товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или управляющей организацией. Собственники многоквартирных домов, выбравшие непосредственный способ управления, лишаются возможности получить финансирование за счет средств Фонда на проведение капитального ремонта своего жилья. Однако, как указывалось ранее, в настоящее время проходит стадию законодательного процесса проект федерального закона N 470283-4 о внесении изменений в комментируемый Федеральный закон, в соответствии с которым собственникам помещений, осуществляющим непосредственное управление многоквартирными домами, предоставляется право на выделение средств Фонда на проведение капитального ремонта домов. От имени указанных собственников будет выступать уполномоченное ими лицо, которым может быть в том числе и орган местного самоуправления.
Перечень работ по капитальному ремонту исчерпывающе определен в п. 3 ст. 15 комментируемого Закона.
Таким образом, если общее собрание собственников дома примет решение о благоустройстве внутренних лестничных клеток, пролетов, покраске стен внутри и снаружи, на это средства Фонда не могут быть предоставлены.
Но, чтобы требовать замены, например, лифтового оборудования многоквартирного дома, нужно сначала признать его непригодным для эксплуатации, т.е. провести государственную экспертизу, на которую также нужны деньги, и не малые. Таким образом, для обоснования ремонта или замены имущества в многоквартирном доме необходимо представить документальное обоснование такой необходимости для каждой общего имущества дома.
7. В течение семи дней со дня принятия решения, указанного в ч. 4 настоящей статьи, орган местного самоуправления обязан уведомить товарищества собственников жилья, жилищные, жилищно-строительные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, выбранные собственниками помещений в многоквартирных домах управляющие организации, которые осуществляют управление многоквартирными домами, в отношении которых принято такое решение, о принятии такого решения с указанием объема средств, предусмотренных на проведение капитального ремонта конкретного многоквартирного дома.
8. После принятия органом местного самоуправления решения о предоставлении средств Фонда, средств бюджета субъекта РФ, средств местного бюджета конкретным многоквартирным домам, администрация муниципалитета обязана уведомить каждое товарищество собственников жилья, жилищные, жилищно-строительные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, управляющие организации о принятом решении. Многие ТСЖ, а тем более управляющие организации осуществляют управление не одним, а несколькими многоквартирными домами, но не все дома, находящиеся в управлении одного ТСЖ, нуждаются в капитальном ремонте. Здесь необходимо учитывать, что чем крупнее управляющая организация, тем больше риск оседания денег в карманах предприимчивых управленцев. В этой связи органам местного самоуправления следует выработать систему мер по осуществлению контроля за целевым расходованием средств, поступающих на капитальный ремонт многоквартирных домов.
В решении о распределении средств на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов указывается объем средств, предусмотренных на проведение капитального ремонта не для всего ТСЖ или управляющей организации, а для конкретного многоквартирного дома.
9. В течение тридцати дней со дня получения уведомления, предусмотренного ч. 5 настоящей статьи, товарищество собственников жилья, жилищный, жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме управляющая организация, которые осуществляют управление многоквартирным домом, в отношении которого принято решение, указанное в ч. 4 настоящей статьи, открывают отдельные банковские счета и направляют в орган местного самоуправления:
1) уведомления об открытии таких счетов с указанием их реквизитов;
2) решение общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо собственников помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляется выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организацией, о долевом финансировании капитального ремонта многоквартирного дома за счет средств товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо собственников помещений в многоквартирном доме в размере не менее чем пять процентов общего объема средств, предоставляемых на проведение капитального ремонта многоквартирного дома в соответствии с настоящим Федеральным законом;
3) утвержденную общим собранием членов товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо собственников помещений в многоквартирном доме смету расходов на капитальный ремонт такого многоквартирного дома с учетом требований, установленных ч. 5 ст. 15 настоящего Закона.
10. Закон установил тридцатидневный срок, как оптимальный промежуток времени, за который организации, управляющие многоквартирным домом, в отношении которого принято решение о его долевом финансировании за счет бюджетных средств, успеют совершить все необходимые действия, чтобы получить эти деньги. Закон установил необходимость открытия дополнительного, отдельного банковского счета управляющей организации для целей, связанных только с перечислением денежных средств Фонда, бюджета субъекта РФ и средств местного бюджета на финансирование работ по капитальному ремонту конкретного многоквартирного жилого дома. ТСЖ, ЖСК, иной потребительский кооператив или управляющая организация направляет в орган местного управления (администрацию города) следующую информацию:
1) уведомление об открытии банковского счета. Наряду с уведомлением высылается также договор банковского счета управляющей организации с банком;
2) решение общего собрания членов ТСЖ, ЖСК, иного специализированного кооператива либо собственников помещений в доме, которым управляет управляющая организация, о долевом финансировании капитального ремонта за счет собственных средств. Следует отметить, что товарищество собственников жилья или жилищно-строительный кооператив может насчитывать десятки домов на своем балансе, а решение по таким вопросам, как сбор денежных средств, должен приниматься только на общем собрании членов товарищества собственников жилья, жилищно-строительного кооператива либо иного специализированного кооператива. Правила и порядок проведения общего собрания собственников дома устанавливаются ст. ст. 44 - 48 ЖК РФ. Для того чтобы оно было правомочным, необходимо набрать кворум голосов, т.е. если в общем собрании приняли участие собственники помещений многоквартирного дома, члены ТСЖ или их представители, которые обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов. Жилищный кодекс РФ устанавливает, что решение о проведении капитального ремонта и выделение денежных средств на эти цели должно приниматься не простым большинством голосов, как по другим вопросам, а большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно ст. 145 ЖК РФ решение по вопросам установления размера обязательных платежей и образования специального фонда на восстановление и ремонт общего имущества в доме уполномочено принимать только общее собрание членов товарищества собственников жилья. В связи с этим возникает проблема созыва всех членов товарищества собственников жилья, если оно управляет не одним многоквартирным домом, которому и выделяется финансирование, а несколькими домами, а также принятия ими положительного решения.
Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется всем собственникам не позднее десяти дней до даты проведения общего собрания и должно быть вручено каждому члену товарищества под расписку или заказным письмом. В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.
Если многоквартирным домом, в отношении которого выделяется финансирование за счет средств Фонда, бюджета субъекта РФ и муниципального образования, управление осуществляет управляющая организация, то созыв собственников всех домов, которые находятся на балансе этой управляющей организации, не требуется. Достаточно принятия решения только собственниками конкретного многоквартирного дома, в отношении которого ожидается финансирование.
Несмотря на то что Законом предусмотрено принятие такого решения собственниками многоквартирного дома только после уведомления органом местного самоуправления управляющей организации такого дома, можно утверждать о том, что такое решение должно быть принято до составления и утверждения муниципалитетами муниципальной адресной программы на проведение капитального ремонта, чтобы органы местного управления все-таки включили конкретный многоквартирный дом в перечень нуждающихся домов, устанавливаемый в адресной программе.
Одним из обязательных условий получения финансирования на проведение капитального ремонта в многоквартирном доме является частичная оплата собственниками дома такого ремонта. Размер платежей, порядок и сроки их внесения должны быть приняты на общем собрании собственников многоквартирного дома. В любом случае этот размер средств не может быть менее пяти процентов от общего объема средств, предоставляемых на проведение капитального ремонта.
Средняя стоимость капитального ремонта жилого фонда на 1 декабря 2007 г. составила 19,5 тысячи рублей за квадратный метр с учетом НДС, причем в городах федерального значения, таких как Москва и Санкт-Петербург, этот размер в десятки раз выше. Даже пять процентов от суммы, исчисляющейся в десятки миллионов рублей, - это очень приличная сумма для собственника жилого помещения, например пенсионера;
3) направление муниципалитету сметы расходов на капитальный ремонт конкретного многоквартирного дома. Эта смета также должна утверждаться на общем собрании членов товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива или на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, если этим домом управляет управляющая организация. Средства собственников дома, установленные в смете, могут использоваться только на проведение работ по капитальному ремонту дома, установленных в ч. 3 ст. 15 Закона, а также на разработку проектной документации для проведения капитального ремонта многоквартирных домов. Причем проведение государственной экспертизы такой документации должно осуществляться не за счет собственников многоквартирного дома, а за счет субъекта РФ.
11. Орган местного самоуправления в течение пяти рабочих дней со дня поступления документов, указанных в ч. 6 настоящей статьи, перечисляет средства, предусмотренные на проведение капитального ремонта многоквартирного дома в соответствии с настоящим Федеральным законом, на банковские счета, указанные в ч. 6 настоящей статьи.
В течение пяти рабочих дней орган местного самоуправления проводит проверку на соответствие требованиям ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" всей полученной документации, предусмотренной п. 6 настоящей статьи. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или членов товариществ собственников жилья, других специализированных кооперативов должен соответствовать требованиям жилищного законодательства: собрания должны быть правомочны, решения по вопросам повестки дня должны быть приняты соответствующим количеством голосов и т.д. Проводится проверка информации, представленной в смете расходов на капитальный ремонт конкретного многоквартирного дома. Необходимым приложением к смете являются документы, обосновывающие объем производимых в будущем затрат: различная проектная документация, экспертные заключения и т.д. Кроме этого, проводится проверка реквизитов банковского счета, на который будут перечисляться средства. После проведения муниципалитетом обследования всех документов, представленных товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом, иным специализированным потребительского кооперативом или управляющей организацией, уполномоченный орган местного самоуправления постановляет перечислить средства, предусмотренные на проведение капитального ремонта многоквартирного дома, на указанные управляющими организациями банковские счета.
12. После того как деньги переведены на специальный банковский счет, товарищество собственников жилья, жилищный, жилищно-строительный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив или управляющая организация организуют работу по осуществлению капитального ремонта многоквартирного дома. Управляющая организация воплощает в жизнь намерения по проведению капитального ремонта дома и является конечным получателем средств на финансирование капитального ремонта.
Управляющая организация собирает денежные средства собственников многоквартирного дома и переводит эти средства на специальный счет в банке, где уже находятся средства на целевое финансирование дома по осуществлению капитального ремонта. Здесь возможен вариант, когда денежные средства будут перечисляться не непосредственно от собственников многоквартирного дома, а из резервов управляющей организации, товарищества собственников жилья. В этом случае собственники дома не вносят денежные средства в общую кассу многоквартирного дома для перевода этих средств на долевое финансирование капитального ремонта, за них этот взнос делает сама управляющая организация. Порядок выплаты товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо собственниками помещений в многоквартирном доме средств на долевое финансирование капитального ремонта устанавливается в нормативно-правовом акте уполномоченного органа местного самоуправления. В этом нормативно-правовом акте должна быть указана также возможность предоставления рассрочки выплаты средств на долевое финансирование капитального ремонта и установлена процедура предоставления такой рассрочки.
Закон не обязывает субъекта РФ устанавливать порядок привлечения товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом или управляющей организацией подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома; регион может принять нормативно-правовой акт, устанавливающий такой порядок, а может и не принимать. Эта норма носит скорее рекомендательный характер, но большинство регионов уже определились с проведением процедуры выбора подрядных организаций для проведения капитального ремонта за счет средств, полученных в установленном настоящим Законом порядке.
Например, Московская целевая программа по капитальному ремонту многоквартирных домов на 2008 - 2014 годы устанавливает порядок привлечения большого количества строительных компаний, которые будут выбираться в качестве подрядчиков по итогам проводимых муниципалитетом конкурсов. Сами конкурсы по выбору подрядчиков в г. Москва начинаются с 15 января 2008 года.
Примерная форма договора с подрядной организацией также должна утверждаться нормативно-правовым актом органа местного самоуправления и должна содержать обязательные условия об оплате подрядных работ за капитальный ремонт многоквартирного дома.
13. Управляющая организация в лице ее председателя или директора осуществляет текущий контроль за работами выбранной подрядной организации. Эксперты опасаются, что в ходе проведения ремонта предприимчивые люди всегда найдут способ собрать деньги с граждан, например, выносить старые трубы подрядчики будут лишь за отдельную плату. Здесь важно собственникам многоквартирного дома наладить контакты с муниципалитетом. Это будет своего рода гарантия добросовестности подрядных организаций, т.к. нанимать такие организации и контролировать каждые их действия будет уполномоченный орган местного самоуправления.
После окончания всех работ, проведение которых предусмотрено в смете управляющей организации, утвержденной и согласованной органом местного самоуправления, управляющей организацией составляется акт приема-передачи выполненных работ, который подписывается председателем или директором управляющей организации. Этот подписанный сторонами акт передается на согласование в орган местного самоуправления, причем срок, в течение которого муниципалитет должен согласовать акт приема-передачи работ, Законом не установлен, т.е. этот срок устанавливается на усмотрение уполномоченного органа.
Оплата работ подрядной организации за счет размещенных на банковских счетах средств, а также средств собственников многоквартирных домов, которые могут находиться на других банковских счетах или предоставляться в ином порядке, установленном нормативно-правовым актом органа местного самоуправления, производится на основании утвержденных и согласованных актов приемки работ. Оплачиваться за счет указанных средств могут только работы, указанные в ч. 3 ст. 15 Закона, и разработка проектной документации для капитального ремонта многоквартирных домов. Если собственники заодно с капитальным ремонтом крыши дома решат покрасить внутренние стены дома, поменять окна на лестничных клетках и тому подобное, они могут привлечь выбранную подрядную организацию и к этим видам работ, но оплата по этому ремонту будет осуществляться полностью за счет средств собственников многоквартирного дома.
14. Закон предусматривает два условия, при которых орган местного самоуправления отказывает в согласовании акта приема-передачи работ между управляющей организацией и подрядчиком:
1) нарушение требований ч. 5 ст. 15 Закона, устанавливающей перечень работ, связанных с проведением капитального строительства многоквартирного дома. В акте приема-передачи работ должны быть указаны только те работы, на проведение которых государство, регион РФ и муниципальное образование выделяют денежные средства. К таким работам относятся только:
а) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
б) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт;
в) ремонт крыш;
г) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;
д) утепление и ремонт фасадов;
е) разработка проектной документации для капитального ремонта работ, указанных в пунктах "а" - "д".
Если собственники дома осуществили силами подрядчика за счет собственных средств другие улучшения состояния дома, то прием этих работ должен осуществляться на основании отдельного, другого, акта приема-передачи, равно как и договор подряда должен быть заключен с подрядчиком другой;
2) другим условием, при котором орган местного самоуправления отказывает в согласовании акта приема-передачи работ, является превышение сметы расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, принятой на общем собрании собственников дома. Эта смета предоставляется в орган местного самоуправления наряду с решением собственников о долевом финансировании капитального ремонта многоквартирного дома за счет собственных средств и уведомления об открытии банковского счета и является основанием для предоставления муниципальным образованием денежных средств на ремонт. Если в окончательной смете, которая предоставляется вместе с актом приема-передачи работ, объем расходов будет превышать утвержденный органом местного самоуправления, первоначальный планируемый объем расходов, то муниципалитет отказывает в согласовании документа и оплата по договору не производится до тех пор, пока не будут устранены эти нарушения. В этом случае не предусмотренный в первоначальной смете объем расходов по капитальному ремонту дома утверждается отдельной сметой и отдельным актом приемки, оплата по которому производится полностью за счет дополнительных взносов собственников жилья.
15. Типовая форма договора подряда на проведение капитального ремонта за счет средств Фонда, утверждаемая нормативно-правовым актом органа муниципального образования, может содержать условие о выплате подрядной организации аванса на проведение работ по капитальному ремонту многоквартирного дома. Этот размер аванса не может превышать тридцати процентов от суммы средств Фонда, средств бюджета субъекта РФ, средств местного бюджета, размещенных на банковском счете и средств управляющей организаций или собственников помещений этого многоквартирного дома. Аванс выдается только на осуществление работ по капитальному ремонту дома согласно утвержденной смете.
16. ТСЖ или иные управляющие организации могут распоряжаться средствами только для оплаты работ по договору подряда после окончания проведения капитального ремонта многоквартирного дома и только на основании утвержденного и согласованного с органом местного самоуправления акта приема-передачи работ. В случае если в договоре подряда предусмотрена выплата подрядчику аванса, товарищество собственников жилья или иная управляющая организация вправе использовать собственные и размещенные на банковских счетах средства для оплаты такого аванса подрядчику с соблюдением всех требований настоящего Закона.
17. Порядок признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу устанавливается Правительством РФ, в частности, Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу". Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией на основании оценки соответствия дома установленным требованиям.
Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие: - ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
- изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.
Жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
Непригодными для проживания признаются жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу.
Подлежат сносу также многоквартирные дома, получившие повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений и если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования.
Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным требованиям и признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу.
При оценке соответствия находящегося в эксплуатации помещения установленным требованиям проверяется его фактическое состояние, проводится оценка степени и категории технического состояния строительных конструкций и жилого дома в целом, степени его огнестойкости, условий обеспечения эвакуации проживающих граждан в случае пожара, санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов, содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов источников шума, вибрации, наличия электромагнитных полей.
Процедура проведения оценки соответствия помещения требованиям включает:
- прием и рассмотрение заявления и прилагаемых к нему обосновывающих документов;
- определение перечня дополнительных документов (заключения соответствующих органов государственного контроля и надзора, заключение проектно-изыскательской организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения, акт государственной жилищной инспекции субъекта Российской Федерации о результатах проведенных в отношении жилого помещения мероприятий по контролю), необходимых для принятия решения о признании многоквартирного дома подлежащему сносу;
- определение состава привлекаемых экспертов проектно-изыскательских организаций исходя из причин, по которым жилое помещение может быть признано нежилым, либо для оценки возможности признания пригодным для проживания реконструированного ранее нежилого помещения;
- работу комиссии по оценке пригодности (непригодности) жилых помещений для постоянного проживания; - составление комиссией заключения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным в настоящем Положении требованиям и пригодным (непригодным) для проживания (далее - заключение) и признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;
- составление акта обследования помещения (в случае принятия комиссией решения о необходимости проведения обследования) и составление комиссией на основании выводов и рекомендаций, указанных в акте, заключения. При этом признание комиссией многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу может основываться только на результатах, изложенных в заключении специализированной организации, проводящей обследование;
- принятие соответствующим федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления решения по итогам работы комиссии;
- передача по одному экземпляру решения заявителю и собственнику жилого помещения (третий экземпляр остается в деле, сформированном комиссией).
Для признания многоквартирного дома аварийным представляется заключение специализированной организации, проводящей обследование этого дома.
По усмотрению заявителя также могут быть представлены заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания.
В случае если заявителем выступает орган, уполномоченный на проведение государственного контроля и надзора, в комиссию представляется заключение этого органа, после рассмотрения которого комиссия предлагает собственнику помещения представить указанные документы.
Комиссия рассматривает поступившее заявление или заключение органа, уполномоченного на проведение государственного контроля и надзора, в течение 30 дней с даты регистрации и принимает соответствующее решение:
1) о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в настоящем Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки;
2) о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
В случае если дом признан аварийным и подлежащим сносу, на основании полученного заключения соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления принимают решение и издают распоряжение с указанием сроков отселения физических и юридических лиц.
В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу договоры найма и аренды жилых помещений расторгаются в соответствии с законодательством.
Договоры на жилые помещения, признанные непригодными для проживания, могут быть расторгнуты по требованию любой из сторон договора в судебном порядке в соответствии с законодательством.
Нормативно-правовые акты муниципальных образований должны предусматривать программы по сносу многоквартирных домов, признанных в установленном порядке аварийными, в целях реализации настоящего Закона и создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства и привлечения дополнительных финансовых средств в данную сферу.
Согласно ч. 11 ст. 32 ЖК РФ в случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд.